Recht und Formalitäten

Mietvertrag kündigen: Fristen, Form und häufige Fehler

Drei Monate Kündigungsfrist klingen einfach. Teuer wird es an den Rändern: Ein Brief, der einen Tag zu spät ankommt, verschiebt dein Vertragsende um einen ganzen Monat und damit oft auch deinen Umzugstermin.

Die kurze Antwort: Als Mieter kündigst du mit drei Monaten Frist. Deine Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter liegen, dann endet der Vertrag am letzten Tag des übernächsten Monats. Sie muss auf Papier stehen und von allen Personen unterschrieben sein, die im Vertrag als Mieter genannt sind. E-Mail, Fax und Messenger reichen nicht.

Wie lange ist die Kündigungsfrist wirklich?

Für dich als Mieter gilt immer dieselbe Frist, egal ob du zwei oder zwanzig Jahre in der Wohnung wohnst. Paragraf 573c BGB regelt das so: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Zugang heißt: Der Brief liegt beim Vermieter im Briefkasten. Nicht das Datum auf deinem Schreiben zählt, nicht der Poststempel. Sonn- und Feiertage sind keine Werktage, Samstage dagegen schon. Ob das auch gilt, wenn der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt, wird von Gerichten unterschiedlich gesehen. Gib die Kündigung deshalb lieber am zweiten Werktag ab.

Rechne beim Versand mit drei Werktagen Laufzeit, auch beim Einschreiben. Wer am 3. eines Monats einwirft, ist zu spät dran. Bei einer Durchschnittsmiete von 900 Euro warm kostet dieser eine Tag rund 900 Euro zusätzlich.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Paragraf 568 BGB verlangt die Schriftform. Das bedeutet Papier und eine handschriftliche Unterschrift. Eine gescannte Unterschrift im PDF genügt nicht, eine Textnachricht erst recht nicht. Selbst wenn der Vermieter per E-Mail antwortet, bleibt die Kündigung unwirksam.

Der zweite Punkt wird noch häufiger übersehen. Stehen zwei Namen im Mietvertrag, müssen beide unterschreiben. Das gilt auch nach einer Trennung und auch dann, wenn nur einer noch in der Wohnung wohnt. Fehlt eine Unterschrift, läuft der Vertrag weiter. Nenne im Schreiben Adresse, Lage der Wohnung, den gewünschten Endtermin und die Formulierung, dass hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt wird. Diese Klausel rettet dich, wenn du dich bei der Frist verrechnet hast.

Wann gilt die Drei-Monats-Frist nicht?

Es gibt Verträge, aus denen du nicht einfach nach drei Monaten herauskommst. Prüfe deinen Vertrag auf diese drei Punkte, bevor du einen Umzugstermin buchst.

Ein echter Zeitmietvertrag ist selten. Er ist nur wirksam, wenn der Vermieter im Vertrag einen konkreten Grund für die Befristung nennt, etwa Eigenbedarf nach Ablauf. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet, und du kündigst ganz normal. Bei Zweifeln lohnt der Gang zum Mieterverein, der Beitrag liegt bei 60 bis 120 Euro im Jahr.

Wie legst du Kündigung, Übergabe und Umzugstag zusammen?

Plane rückwärts, nicht vorwärts. Startpunkt ist der Tag, an dem du in der neuen Wohnung schlafen willst. Von dort aus setzt du die übrigen Termine.

1. Neuen Mietbeginn festlegen. Ideal sind zwei bis vier Wochen Überschneidung beider Verträge.
2. Kündigungstermin ableiten. Vom gewünschten Vertragsende drei Monate zurück, dann den dritten Werktag markieren.
3. Umzugsfirma buchen, sobald der Endtermin steht. Vier bis acht Wochen Vorlauf sind in Ballungsräumen normal.
4. Übergabe der alten Wohnung terminieren, möglichst zwei bis drei Tage vor Vertragsende. So bleibt Zeit für Nacharbeiten.
5. Halteverbot beantragen. Die Halteverbotszone für den Umzug braucht je nach Stadt sieben bis vierzehn Tage Vorlauf.

Die Überschneidung kostet Geld, spart aber Nerven. Ein doppelter Monat Miete liegt je nach Stadt bei 700 bis 1.500 Euro. Dafür kannst du renovieren, in Ruhe putzen und die Übergabe ohne Kartonstapel im Flur machen. Welche Posten sonst noch zusammenkommen, zeigt der Überblick, was ein Umzug kostet. Alle Termine an einem Ort hältst du am besten im Zeitplan für den Umzug fest.

Welche Fehler kosten dich einen ganzen Monat?

Fast alle Streitfälle gehen auf fünf immer gleiche Pannen zurück. Sie lassen sich in zehn Minuten vermeiden.

Erstens das falsche Datum: Viele schreiben den gewünschten Auszugstag statt des Vertragsendes. Zweitens die fehlende zweite Unterschrift. Drittens der Versand per Fax oder E-Mail, der die Schriftform verfehlt. Viertens die Adresse: Gekündigt wird gegenüber dem Vermieter, nicht gegenüber der Hausverwaltung, wenn diese keine Vollmacht hat. Fünftens der Zeitpunkt. Wer den Brief erst am dritten Werktag einwirft, hat rechnerisch recht, aber praktisch verloren, sobald sich der Zugang nicht beweisen lässt.

Was tun, wenn der Vermieter den Erhalt bestreitet?

Den Zugang musst du beweisen, nicht der Vermieter. Deshalb entscheidet die Versandart über deine Position. Ein Einwurfeinschreiben ist die beste Mischung aus Preis und Beweiskraft, es kostet rund 3 Euro. Der Auslieferungsbeleg zeigt Datum und Uhrzeit des Einwurfs, und du kannst ihn online abrufen.

Noch sicherer ist die persönliche Übergabe mit einem Zeugen. Der Zeuge liest das Schreiben vorher, begleitet dich und notiert Datum und Uhrzeit. Ein Übergabeeinschreiben mit Rückschein ist dagegen riskant: Ist niemand zu Hause, liegt nur eine Benachrichtigung im Kasten, und der Zugang gilt erst mit Abholung. Bestreitet der Vermieter trotz Beleg den Erhalt, schickst du eine Kopie mit Verweis auf den Sendungsnachweis und setzt eine Frist von zehn Tagen. Bleibt es beim Streit, hilft der Mieterverein oder eine Rechtsschutzversicherung weiter, deren Konditionen du beim Ummelden der Versicherungen ohnehin prüfst.