Kaution zurückbekommen: Fristen, Abzüge und was du dagegen tun kannst
Zwei bis drei Kaltmieten liegen beim Vermieter, und nach dem Auszug passiert erst mal nichts. Das ist ärgerlich, aber bis zu einem gewissen Punkt zulässig – er darf prüfen, bevor er auszahlt. Entscheidend ist, wie lange diese Prüfung dauern darf und was er dabei überhaupt abziehen kann.
Die Fristen
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Anerkannt ist eine angemessene Prüffrist von drei bis sechs Monaten. Danach ist die Kaution auszuzahlen – mit einer Ausnahme: Steht die Nebenkostenabrechnung für dein letztes Wohnjahr noch aus, darf der Vermieter dafür einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten.
- Angemessen ist beim Sicherheitseinbehalt etwa das Drei- bis Vierfache deiner monatlichen Vorauszahlung – nicht die komplette Kaution.
- Der Rest muss zeitnah fließen, auch wenn die Abrechnung noch läuft.
- Dein Anspruch verjährt in drei Jahren zum Jahresende. Wer die Kaution vergisst, verliert sie irgendwann tatsächlich.
Welche Abzüge zulässig sind
| Abzug | zulässig? |
|---|---|
| Rückständige Miete, berechtigte Nebenkostennachzahlung | ja |
| Beschädigungen über die normale Abnutzung hinaus | ja, mit Nachweis |
| Fehlende Schlüssel, nicht zurückgebaute Einbauten | ja |
| Normale Gebrauchsspuren: Laufstraßen im Teppich, kleine Dübellöcher, vergilbte Wände | nein |
| Renovierung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel | nein |
| Pauschale „Endreinigung“ ohne konkrete Vereinbarung | nein |
Der wichtigste Punkt betrifft Schönheitsreparaturen: Sehr viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam – etwa starre Fristenpläne oder die Pflicht, in jedem Fall weiß zu streichen. Ist die Klausel unwirksam, schuldest du gar keine Renovierung, auch nicht anteilig. Prüfe deinen Vertrag, bevor du streichst.
Womit du deine Position sicherst
- Übergabeprotokoll mit beiden Unterschriften. Alle Zählerstände, alle Mängel, alle übergebenen Schlüssel mit Anzahl. Ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage.
- Fotos von jedem Raum am Übergabetag, mit sichtbarem Datum. Das ist deine wichtigste Absicherung.
- Nachweise über Vorauszahlungen und Kontoauszüge aufheben.
- Neue Anschrift schriftlich mitteilen – ohne sie kann der Vermieter weder abrechnen noch überweisen.
Wenn nichts kommt
Fordere die Kaution schriftlich an, mit einer konkreten Frist von zwei bis drei Wochen und deiner Bankverbindung. Bleibt es dabei, folgt die Mahnung mit Fristsetzung und dem Hinweis auf gerichtliche Schritte. Der nächste Schritt ist der Mahnbescheid beim Mahngericht: Er kostet je nach Streitwert wenige Dutzend Euro, ist online auszufüllen und bewegt erfahrungsgemäß viele Vermieter zur Zahlung, ohne dass es zum Prozess kommt.
Werden Abzüge behauptet, verlange eine schriftliche Aufstellung mit Belegen – Handwerkerrechnungen, keine geschätzten Beträge. Für Schäden ist der Vermieter beweispflichtig, und er muss sich einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen: Ein zwölf Jahre alter Teppich wird nicht zum Neupreis ersetzt.
Ein Mieterverein kostet meist um die 100 Euro im Jahr und prüft solche Fälle inklusive Schriftverkehr. Bei zwei Monatsmieten Kaution ist das die günstigste Versicherung, die du abschließen kannst – am besten schon vor dem Auszug, weil viele Vereine eine Wartezeit für neue Mitglieder haben.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Für die Abrechnung steht ihm eine angemessene Prüffrist zu, in der Praxis drei bis sechs Monate. Einen Teilbetrag für die noch offene Nebenkostenabrechnung darf er länger einbehalten – aber nur den, nicht die gesamte Summe.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen. Die Zinsen stehen dir zu und sind mit auszuzahlen.
Darf mit ausstehender Miete verrechnet werden?
Ja, unstrittige Forderungen wie rückständige Miete oder eine berechtigte Nachzahlung darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen. Bei strittigen Schadensersatzforderungen muss er sie dagegen belegen.
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