Mietrecht im Alltag

Untervermieten: wann der Vermieter zustimmen muss und wann nicht

Willst du einen Teil deiner Wohnung untervermieten, hast du einen echten Anspruch auf die Erlaubnis, sobald nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Für die komplette Wohnung gilt das nicht: Da entscheidet der Vermieter frei.

Die kurze Antwort: Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt dir bei der Teiluntermiete einen Anspruch auf Erlaubnis. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, etwa ein neuer Job in einer anderen Stadt oder ein weggefallenes Einkommen. Der Vermieter darf nur aus drei Gründen ablehnen: wichtiger Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung oder sonstige Unzumutbarkeit. Verweigert er die Erlaubnis ohne Grund, kannst du außerordentlich kündigen.

Wann muss der Vermieter das Untervermieten erlauben?

Der Gesetzestext ist kurz und überraschend mieterfreundlich. Entsteht für dich nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kannst du die Erlaubnis verlangen. Nachzulesen ist das in Paragraf 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Zwei Wörter tragen die ganze Regel. Erstens muss das Interesse berechtigt sein. Gerichte legen das weit aus: ein befristeter Auslandseinsatz, ein Pflegefall in der Familie, weniger Gehalt, der Einzug eines Partners oder eine Trennung reichen regelmäßig aus. Rein wirtschaftliche Gründe genügen ebenfalls, wenn sie nachvollziehbar sind.

Zweitens muss das Interesse nach Vertragsschluss entstanden sein. Wer schon beim Einzug plante, ein Zimmer zu vermieten, kann sich nicht auf Paragraf 553 berufen. Der Anspruch ist außerdem nicht abdingbar: Eine Klausel im Mietvertrag, die das Untervermieten pauschal verbietet, ist unwirksam.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Ein pauschales Untermietverbot im Formularmietvertrag läuft deshalb ins Leere.

Teil der Wohnung oder alles: der entscheidende Unterschied

Der Anspruch gilt nur für einen Teil des Wohnraums. Du musst also selbst in der Wohnung wohnen bleiben und einen eigenen Bereich behalten. Ein Zimmer abgeben und den Rest weiter nutzen ist Teiluntermiete. Die Wohnung für ein halbes Jahr komplett abgeben ist es nicht.

Die Grenze ist nicht rein rechnerisch. Wer nur noch ein Bett im Abstellraum behält und tatsächlich woanders lebt, überlässt die Wohnung faktisch komplett. Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist ein eigenes Thema: In vielen Städten greift eine Zweckentfremdungssatzung mit Genehmigungspflicht. Das Rathaus vor Ort gibt Auskunft. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung; im Streitfall entscheidet das zuständige Amtsgericht.

Wie sollte das Erlaubnisschreiben aussehen?

Ein formloser Zweizeiler reicht nicht. Der Vermieter muss prüfen können, wen er ins Haus bekommt, sonst darf er die Antwort verzögern.

1. Name und Geburtsdatum des künftigen Untermieters, dazu die aktuelle Anschrift.
2. Welcher Teil der Wohnung überlassen wird, mit Zimmer und Quadratmetern.
3. Ab wann und wie lange, also Beginn und, falls vorhanden, Ende.
4. Dein berechtigtes Interesse, in zwei Sätzen und konkret. Neuer Arbeitsort, Einkommensrückgang, Pflege eines Angehörigen.
5. Eine Frist zur Antwort, üblich sind zwei bis vier Wochen, plus Bitte um schriftliche Bestätigung.

Schick das Schreiben per Einwurfeinschreiben oder lass dir den Empfang bestätigen. Eine mündliche Zusage am Telefon hilft dir vor Gericht wenig. Reagiert der Vermieter gar nicht, gilt das nicht automatisch als Zustimmung; du musst nachhaken.

Wann darf abgelehnt werden, und was ist ein Untermietzuschlag?

Das Gesetz nennt drei Ablehnungsgründe. Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten liegt vor, wenn der Untermieter etwa nachweislich Mietschulden aus früheren Verhältnissen mitbringt oder im Haus bereits auffällig geworden ist. Überbelegung wird nach den Wohnverhältnissen beurteilt, oft mit einem Richtwert von etwa zehn Quadratmetern je erwachsener Person. Der dritte Grund, sonstige Unzumutbarkeit, ist ein Auffangtatbestand und wird von Gerichten eng ausgelegt.

Zusätzlich darf der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist. Feste Prozentsätze gibt es dafür nicht. In der Rechtsprechung landen Zuschläge häufig im niedrigen zweistelligen Eurobereich pro Monat, orientiert an höheren Betriebskosten und stärkerer Abnutzung. Ein Zuschlag ohne Begründung ist angreifbar.

Untermietvertrag, Kaution und die Sache mit der Anmeldung

Setz auch beim Untervermieten einen schriftlichen Vertrag auf. Er hält Miete, Nebenkosten, überlassene Räume, Mitbenutzung von Küche und Bad, Kündigungsfrist und Kaution fest. Als Hauptmieter bist du dabei der Vermieter deines Untermieters und haftest gegenüber deinem eigenen Vermieter für dessen Verschulden.

Für die Kaution gilt dieselbe Grenze wie sonst im Wohnraummietrecht: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, zahlbar in drei Raten. Sie muss getrennt von deinem Vermögen angelegt werden. Wie die Rückzahlung später abläuft, steht im Beitrag dazu, wie du die Kaution zurückbekommst.

Zwei Punkte werden regelmäßig vergessen. Erstens die Einnahmen: Untermiete ist steuerpflichtig, sobald sie über die anteiligen Kosten hinausgeht, und gehört in die Anlage V der Steuererklärung. Zweitens die Hausratversicherung. Sie deckt das Eigentum des Untermieters in der Regel nicht ab, weil er ein eigener Haushalt ist. Ein kurzer Anruf beim Versicherer klärt beides in wenigen Minuten und spart Ärger nach einem Wasserschaden.

Der Untermieter meldet sich beim Einwohnermeldeamt an und braucht dafür eine Bestätigung von dir. Was da hineingehört, zeigt der Beitrag zur Wohnungsgeberbestätigung. Als Hauptmieter bist du in diesem Fall der Wohnungsgeber.

Was passiert ohne Erlaubnis, und welche Alternativen bleiben?

Überlässt du die Wohnung unbefugt einem Dritten, ist das ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. In der Praxis kommt zuerst eine Abmahnung mit der Aufforderung, den Untermieter wieder auszuquartieren. Wer darauf reagiert, kommt meist ohne Kündigung davon. Wer weitermacht, riskiert den Verlust der Wohnung, und bei Kurzzeitvermietung zusätzlich ein Bußgeld der Kommune.

Wird die Erlaubnis für die gesamte Wohnung verweigert, kannst du das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die liegt für Mieter bei drei Monaten, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten. Nachzulesen in Paragraf 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Alle Details zu Fristen findest du im Beitrag zur Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Willst du dagegen ganz raus, ist der zweite Weg oft der schnellere: einen Nachmieter vorschlagen und den Vertrag vorzeitig beenden. Wie das rechtssicher läuft, steht im Beitrag dazu, wie du einen Nachmieter stellst. Damit vermeidest du auch die doppelte Miete in der Übergangszeit.